بدأت مصر رسميًا تطبيق قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 بعد تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي عليه ونشره في الجريدة الرسمية مطلع أغسطس الماضي، إيذانًا ببدء مرحلة جديدة من إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بما يضمن العدالة ورفع الظلم المتبادل الذي استمر لعقود طويلة.
القانون لم يأتِ فقط لحسم ملفات الإخلاء أو تحديد زيادات الإيجارات، بل أطلق أيضًا منظومة متكاملة تشمل توفير سكن بديل للمستأجرين القدامى، مع إطلاق لجان متخصصة لحصر وتصنيف المناطق وتحديد القيم الجديدة للأجرة بما يتناسب مع الواقع الاقتصادي ومستوى المعيشة في كل منطقة.
لجان الحصر والتصنيف.. خطوة تمهيدية لتطبيق الزيادات الإيجارية الجديدة
في 4 سبتمبر 2025، بدأت رسميًا لجان الحصر والتصنيف عملها في مختلف المحافظات تنفيذًا لتكليف رئيس مجلس الوزراء والمحافظين، وذلك لمدة ثلاثة أشهر قابلة للتمديد حتى ديسمبر المقبل، لتحديد الفئات السعرية الجديدة للإيجارات وفق معايير دقيقة نص عليها القانون.
مهام اللجان:
- تتولى اللجان تقسيم المناطق التي تضم وحدات مؤجرة لغرض السكن إلى ثلاث فئات رئيسية:
- مناطق متميزة
- مناطق متوسطة
- مناطق اقتصادية
ويُعد هذا التقسيم الأساس الذي تُبنى عليه الزيادات الجديدة في القيم الإيجارية، بهدف تحقيق العدالة بين الخدمات والموقع من جهة، والقيمة المالية للإيجار من جهة أخرى.
معايير تصنيف المناطق
حددت المادة (3) من القانون معايير دقيقة لتصنيف المناطق والوحدات، تشمل:
- الموقع الجغرافي وطبيعة الشارع الذي يقع به العقار.
- مستوى البناء ونوعية المواد المستخدمة في التشييد.
- المرافق العامة المتصلة بالعقار مثل المياه والكهرباء والغاز والاتصالات.
- الخدمات التعليمية والصحية والاجتماعية المتاحة للسكان.
- متوسط القيم الإيجارية للعقارات المجاورة وفق قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008.
ويصدر المحافظ المختص قرار التصنيف النهائي بعد انتهاء اللجان من أعمالها، ويُنشر القرار في الوقائع المصرية ليصبح ملزمًا قانونيًا لجميع الأطراف.
تفاصيل الزيادات الجديدة في الإيجارات القديمة
بحسب نصوص القانون:
- في المناطق المتميزة: ترتفع القيمة الإيجارية إلى 20 ضعف الأجرة الحالية، على ألا تقل الأجرة الشهرية عن 1000 جنيه.
- في المناطق المتوسطة: تكون الزيادة 10 أمثال القيمة الحالية وبحد أدنى 400 جنيه شهريًا.
- في المناطق الاقتصادية: الزيادة 10 أمثال الأجرة الحالية وبحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.
أما بالنسبة للوحدات غير السكنية مثل المحال والمكاتب، فقد نصت المادة (5) على أن تكون الزيادة خمسة أمثال القيمة الحالية، مع زيادة سنوية بنسبة 15% وفقًا للمادة (6) من القانون.
ولحين انتهاء أعمال اللجان، أوجب القانون على المستأجرين سداد أجرة مؤقتة بقيمة 250 جنيهًا شهريًا، تُسوّى لاحقًا بعد صدور القرار النهائي للمحافظ.
أبرز حالات الإخلاء في قانون الإيجار القديم
جاء القانون الجديد ليحقق توازنًا عادلًا بين حقوق الملاك والمستأجرين، بعد أن ظلت العلاقة محكومة بقوانين قديمة لا تواكب التغيرات الاقتصادية والاجتماعية.
ويتضمن القانون نصوصًا واضحة تحدد حالات الإخلاء المشروعة وتضمن في الوقت نفسه توفير بدائل سكنية لمن يستحق.
- ترك الوحدة مغلقة أكثر من عام دون مبرر قانوني.
- امتلاك المستأجر أو أحد أقاربه لوحدة أخرى مناسبة للسكن أو للنشاط التجاري.
- انتهاء المدة القانونية المحددة في العقد دون تجديد أو مبرر للامتداد.
- ويتيح القانون للمالك الحق في اللجوء إلى القضاء لإخلاء الوحدة في حال تحقق هذه الشروط، مع ضمان حق المستأجر في التظلم وفقًا للإجراءات القانونية.
خدمة “السكن البديل”.. طوق نجاة للمستأجرين القدامى
استحدثت الحكومة خدمة “السكن البديل” كحل عملي وإنساني للمستأجرين الخاضعين لقوانين الإيجار القديمة، الراغبين في تسوية أوضاعهم وفقًا لأحكام القانون الجديد.
تتيح الخدمة التقديم للحصول على وحدة سكنية أو تجارية بديلة عبر منصة مصر الرقمية أو من خلال مكاتب البريد عبر برنامج الوكيل، بما يضمن وصول الخدمة لكافة الفئات، خاصة كبار السن وذوي الإعاقة.
خطوات التقديم على السكن البديل عبر منصة مصر الرقمية
- تسجيل الدخول على منصة مصر الرقمية وإنشاء حساب للمستخدم.
- تقديم الطلب الإلكتروني وملء الاستمارة باستخدام بيانات صحيحة من المستندات الأصلية من هنا.
- رفع المستندات المطلوبة لإثبات العلاقة الإيجارية والإقامة الفعلية بالوحدة القديمة.
- متابعة حالة الطلب إلكترونيًا حتى صدور القرار بالقبول أو الرفض.
- تقديم تظلم إلكتروني في حال رفض الطلب خلال 15 يومًا من الإخطار.
الشروط الأساسية للحصول على السكن البديل
- حتى يستفيد المستأجر من هذه الخدمة، يجب أن تتوفر فيه الشروط التالية:
- أن يكون مستأجرًا أصليًا أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقًا لقوانين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
- أن يكون مقيمًا فعليًا بالوحدة وألا تكون مغلقة لمدة تزيد على عام.
- ألا يمتلك هو أو زوجه أي وحدة أخرى صالحة للسكن أو النشاط التجاري داخل مصر.
- أن تكون الوحدة المطلوبة في نفس المحافظة وبنفس الغرض (سكني أو تجاري).
- يحق لكل أسرة وحدة واحدة فقط كبديل عن الوحدة المؤجرة القديمة.
معايير المفاضلة بين المتقدمين
لضمان العدالة، يعتمد صندوق الإسكان الاجتماعي على ثلاثة معايير أساسية في ترتيب المستحقين:
- معيار الدخل:
تُمنح الأولوية للفئات الأولى بالرعاية، ثم محدودي ومتوسطي الدخل. - معيار الحالة الاجتماعية:
تُقدَّم الأولوية للمتزوجين الذين يعولون، يليهم الأرامل والمطلقون الذين يعولون، ثم الأسر الأكبر عددًا. - معيار السن:
تُمنح الأفضلية للأكبر سنًا، وفي حالة التساوي يُعاد النظر وفق المعيارين السابقين.
أنظمة التخصيص المتاحة للوحدات
تتم عملية تخصيص الوحدات البديلة وفق الأنظمة التالية:
- الإيجار أو الإيجار المنتهي بالتملك.
- التمليك عبر التمويل العقاري أو السداد النقدي/التقسيط حسب إعلانات الصندوق.
- ويتعهد المستفيد بإخلاء وتسليم الوحدة القديمة فور استلامه الوحدة الجديدة، مع توثيق الإخلاء في الشهر العقاري.
المستندات المطلوبة في المرحلة اللاحقة
- عند قبول الطلب مبدئيًا، يطلب من المتقدم تقديم المستندات التالية:
- عقد الإيجار القديم المثبت التاريخ.
- بطاقة الرقم القومي لجميع أفراد الأسرة المقيمين.
- إيصالات كهرباء أو مياه لإثبات الإقامة الفعلية.
- بطاقة الخدمات المتكاملة في حالة ذوي الإعاقة.
- إعلان الوراثة لمن امتد إليه العقد بعد وفاة المستأجر الأصلي.
المسؤولية القانونية والمساءلة
يحذر القانون من تقديم بيانات أو مستندات غير صحيحة، حيث يعرض صاحبها نفسه للمساءلة وفق المادة (215) من قانون العقوبات، مع إلغاء التخصيص فورًا دون أي تعويض.
آلية التظلم
يحق للمستأجر الذي يُرفض طلبه تقديم تظلم إلكتروني خلال 15 يومًا من تاريخ الرفض، وتقوم لجنة متخصصة بفحص التظلمات والرد خلال شهر من تاريخ التقديم.
